サンケンブログ

 

不動産投資の方法として多くの方法が挙げられますが、その中でも近年人気があるのが、「ワンルームマンション投資」です。

銀行から借り入れがしやすく中古物件と比べて家賃を高く出来るため、不動産投資初心者の方の多くがこの方法を選びます。

 

しかし、ワンルームマンション投資も万能ではありません。

ということ、今回はワンルームマンション投資を始める前に知っておきたいデメリットについてお話します。

 

■家賃の滞納、空室などで無収入に

一棟マンションやアパートを経営している状態であれば、一部屋空室になっても別の部屋の賃貸収入を得ることが出来ます。

しかし、その名の通り「ワンルーム」であるワンルームマンションでは、空室の存在は無賃であることを指すのです。

 

また、空室と同様に家賃の滞納でも無収入になってしまいます。

ワンルームマンションでは、特に入居条件もしっかりと設定することが必要です。

リスクが分散出来ない、ということは覚えておきましょう。

 

■売却までに時間もお金もかかる

一棟のアパートなどと比べてワンルームマンションは不動産の中では売却が容易ですが、それでも株式ほど素早く売却するは出来ません。

また売却で利益が出た場合には税金がかかり、さらに言えば売却するために不動産会社に仲介料金を支払う必要があります。

 

■以下のリスクに見舞われる可能性がある

これはワンルームマンションのみに言えることではありませんが、以下のように多くのリスクが存在します。

 

・物件価格、家賃下落

購入したときの値段でそのまま売却出来る、というのは大きな間違いです。

売却時には築年数が上がっているため、物件価格が下落していることがほとんどなので、「売ったら元がとれる」という考えは辞めにしましょう。

また、大学移転などで急遽入居者が居なくなる場合には、家賃を下げざるを得ないでしょう。

 

・地震、火災

こういった災害もリスクとしては拭いきれません。

耐震対策や防火対策を積極的に行うようにしましょう。

 

・賃貸管理会社倒産

賃貸を管理している会社が倒産してしまう場合です。

稀ではありますが、リスクとしては挙げられるので、頭の片隅には入れておくと良いでしょう。

 

 

いかがでしたか?

ワンルームマンション投資のデメリットとリスクについてご理解いただけたと思います。

多くの方が取り組んでいるのはそれだけの理由がありますが、デメリットやリスクなど悪い部分にも目を向けておくことも必要です。

きちんとした知識を身に付けて納得のいく、不動産投資を実現しましょう!

 

マイホーム購入をお考えの方の中には、不動産の見積もり査定に一括査定サイトを利用しようとお考えの方も多くいらっしゃると思います。

確かに一度にたくさんの不動産会社から見積もりを受けられる一括査定サイトは便利ですが、実はデメリットも存在します。

今回は、そんな不動産一括査定サイトのデメリットについてご紹介します。

 

■正しい査定額が判断しにくくなる

一度にたくさんの会社に査定してもらえるために、ついつい多くの会社に依頼をしてしまう、というのがよくある失敗です。

見積もり業者が多すぎると、正しい相場が分からなくなり本末転倒です。

 

また、一括査定サイトは不動産の売却を目的としたサービスです。

不動産会社に対しての値下げ交渉は常であるため、あらかじめ低い価格設定がなされていることがあります。

あくまで一括査定サイトでは大まかな相場を知るまでにとどまります。

一括査定サイトを使って業者を絞り、その後見積もりを直接依頼するのが理想的でしょう。

 

■求めている業者が登録されているか分からない

不動産仲介業を行う宅地建物取引業者の98%は一つの都道府県にしか営業所を持っていない中小企業です。

そのため、全国レベルで多くの業者と提携しているのはほんの2%程度なのです。

 

また、この2%のサイトであっても、工務店などは登録していないことが往々にしてあり、アフターフォローなどがしっかりしている地域密着型の業者は登録されていないことも多くあります。

自分の求めるタイプの業者が登録されているタイプの一括査定サイトをきちんと選ぶ必要があります。

 

■あくまで”売却”目的であることを念頭に置いておく

先にも見たように、一括査定サイトは不動産の”売却”を目的としたサービスです。

そのため、今住んでいる物件の価値を知るためなど、厳密な相場を調べるのには不向きでしょう。

不動産会社も不動産を売却するために、価格設定を高めにしていることも多いので、覚えておくと良いです。

 

いかがでしたか?
不動産一括査定サイトの思わぬ落とし穴をお分かりいただけたと思います。
詳しい相場を知りたい場合は、信頼できる業者に相談することが重要です。

そうは言っても、不動産一括査定サイトにも便利な面はたくさんあります。

いい点、悪い点を見極めて自分に取ってベストな選択をしていきましょう!

 

「サラリーマンの知り合いでも始めているし、自分も…」と、不動産投資を始めようとしている方の中には、「始めるにはお金が足りない」と不動産投資ローンを検討されている方も多くいらっしゃると思います。

ただ、不動産投資ローンも住宅用ローンと同じ要領だと思っていると痛い目を見ることになり得ます。

ということで、今回は不動産投資ローンを組む前に知っておくべき、住宅ローンとの違いについてご紹介します。

 

■金利が高い

住宅ローンの金利は2016年に発表されたものでは、マイナス金利政策の影響もあり、変動金利で0.4~3%程度だと言われています。

それに比べ、不動産投資ローンは2~5%です。

値に幅があるのは、金融機関によって不動産投資に対する考え方が違うためです。

金利に関しては、住宅ローンより不動産投資ローンの方が高いので、気を付けるようにしましょう。

 

■貸付の目的が違うため、審査基準が厳しい

住宅ローンの審査の際に用いられる基準は、年収など借主の返済能力ですが、賃貸収入で利益を得る不動産投資ローンの場合はそうもいきません。

事業の採算性や発展可能性などが考慮されるため、おのずとその基準も高くなるのです。

これは、収入が安定しやすい個人と見比べたときに、アパートやマンション経営は景気や立地など様々な不確定要素にその結果が左右されるからです。

 

「それなら、住宅ローンで借りた物件を投資用に変更すれば?」

と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、貸付の目的を変えたことが銀行にばれると一括返済することになります。タブーを侵さないよう注意しましょう。

 

■もし返済出来なかったら…?

ローンを返済することが難しくなったときに選択肢として考えられるのが、自己破産や任意整理といった債務整理です。

債務整理を行うとクレジットカードが作れなかったり、信用情報に登録されて一定期間借り入れが制限されたりと、不便なことが多く発生します。

万が一、何かがあった時にも返済出来るよう、きちんと採算性を保つような賃貸運営を心掛けましょう。

 

いかがでしたか?

今回お伝えした内容は、不動産投資をご検討されている方ならマストで知っておくべきことです。

しっかり知識を身に付けて、負荷の少ない賃貸経営を行いましょう!

 

 

「土地が余ったから」「同僚も始めているしサラリーマンでも始めやすいと聞いて」

などの理由で近年多くの方が始められる不動産投資。

せっかく始めるなら、高収入を目指したいですよね。
<高収入を目指すなら収益物件をリノベーションすることがオススメです。

「初期投資するお金が増えるだけじゃ…?」と思われる方に、今回は収益物件のリノベーションがオススメな理由と、オススメのリノベーションの方法についてご紹介します。

 

■賃貸物件は見た目が9

賃貸物件を借りられる方の多くが、物件の内見を始めて510分程度で物件の購入を決めると言われています。

家賃や立地なども重要な条件ではありますが、実際に見に来るところまでくると、やはり内装が重要な要素となるのですね。

そのため、物件の内装を大きく変更できるリノベーションは収益物件にこそオススメだと言えるのです。

次からは、オススメのリノベーションの活用方法についてお話します。

 

■地域ニーズに合わせた賃貸リノベーション

賃貸物件を運営し始めて少し経ったときに悩まれる方が多いのが、立地の問題です。

「今更変えられるものじゃないし…」と諦めそうになったとき、重要になるのが地域のニーズを考えると言うことです。

 

地域に根差した経営形態をとることが多い業種は?と考えた際、高齢者用住宅に転用するという方法が考えられますよね。

もちろんリノベーションをするのにある程度まとまったお金が必要になります。

しかし、高齢者向け住宅は介護事業者が地域密着型で運営していることが多いので、一度軌道にのれば長い間安定した収益を見込むことが出来ます。

 

立地が悪くとも、リノベーションで解決できることがあるのです。

 

■狭小住宅も間取りを変更すれば大丈夫!

土地の面積が少ない狭小住宅ですが、予算や立地の都合などによっては選択肢に入る方もいらっしゃると思います。

一見、価格以外のメリットがないように感じられる狭小住宅ですが、リノベーションで間取りを変更すれば、暮らしやすく多くの方に求められる住宅を目指すことが出来るのです。

ファミリー向けにするか、サラリーマン向けにするかなどは立地次第ですが、入居者がストレスを感じにくい動線設計と、収納スペースの充実を心掛けておくと良いでしょう。

 

 

いかがでしたか?

賃貸物件を選ぶための要素は種々ありますが、見た目も大事なのですね。

リノベーションで多くの人に求められる収益物件化を目指しましょう!

 

予測できないタイミングで身に降りかかる、不動産の相続問題。

一生に何度も起こることでもないので、お悩みの理由も様々でしょう。

その中でも、相続した際にかかる税金は大きな悩みの一つではないでしょうか?

今回は、不動産相続時に必要な3つの税金についてご紹介します。

 

■不動産取得税は不要?

不動産取得税は、生きている人から不動産を取得した際に課金される税金です。

生前に不動産を受け渡しすることは、厳密には相続ではなく贈与にあたります。

そのため、亡くなった方から不動産を相続する場合には、不動産取得税は発生しないのです。

では、不動産相続時にはどのような税金を支払う必要があるのでしょうか?

 

■不動産取得税がかかるとき

贈与による取得や、相続人以外のものに対してなされた特定遺贈による取得、死因贈与による取得の場合などに、不動産取得税がかかります。

念のため覚えておくと良いでしょう。

 

■不動産相続時にかかる3つの税金。

相続時にかかる税金は以下の3つです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

・相続税

その名の通り、相続した際に必要な税金です。

相続財産の金額が大きいとかかる税金で、全ての場合にかかるわけではありません。

以下の計算式で算出される相続税の基礎控除額を超える遺産であれば、相続税は発生しません。

基礎控除額=3000万円+法定相続人数×600万円

相続税は相続開始10ヶ月以内に申請と納税を行うことが必要です。

 

・不動産譲渡税

不動産譲渡が行われた際に、獲得した資産の取得にかかる税金です。

建物には、購入代金の合計額から減価償却費相当額がひかれたもの、土地に関しては、買い入れたときの購入代金や購入手数料の合計額が譲渡所得となります。

状況や人によって、税金がかからないケースも存在するので注意が必要です。

 

・登録免許税

相続不動産の名義変更によって発生する税金です。

固定資産税評価額の4%が金額となり、相続登記と同時期に納税義務があります。

 

 

いかがでしたか?

不動産相続に関わる3つの税金についてご理解いただけたと思います。

しかし、先にも見たように条件やケースによって、実際必要になるかは異なります。

相続時に悩んだり困ったりしたら、不動産会社に相談するのが良いでしょう。

弊社でも相続不動産相談を承っているので、お困りの際はお気軽にご連絡ください!

 

「両親が亡くなってから長い間、不動産名義をそのままにしているけど大丈夫かな?」

など、相続不動産の名義変更でお悩みの方もいらっしゃるかと思います。

そもそも名義変更は行う必要があるのでしょうか?今回は相続不動産の名義変更の意義とその方法について詳しくご紹介いたします。

 

■期限はない!?名義変更の意義

結論から先にお話しすると、相続不動産の名義変更に具体的な期限はありません。

究極的には名義変更を行わなくても良いのです。

しかし、多くの方が名義を変更されるのにはきちんと理由があります。

それは、名義変更をしなかった場合の以下2つのデメリットを負わないようにするためです。

 

・登記名義人に固定資産税が請求される

固定資産税の納税通知は登記名義人宛てに送られるので、放っておくと固定資産税が支払われず、滞納扱いになってしまいます。

1/1の納税日までに名義変更をするのが無難でしょう。

 

・遺産相続争いに発展し得る

遺産をどのように分割するかを規定する「遺産分割協議書」は、不動産名義を変更する過程で作成します。

名義を変更しなければ、相続人の中で話がまとまっていても、新たな相続人が現れ遺産相続争いに発展する可能性が生じるのです。

少し手間をかけて名義変更をすれば、こういった面倒なことにならずには済むのですね。

 

■名義変更の方法

では、不動産名義の変更はどのように行えばいいのでしょうか?

名義を変更し、不動産を相続するには相続登記が必要です。

ここでは、相続登記の5つのSTEPを見ていきます。

 

1.物件調査

名義変更の対象となる物件を調べます。

対象物件の登記簿を調べることで確認を行いますが、この際、父親名義だと思っていた不動産が実は祖父名義だった、といったような意外な事実が発覚することもあります。

 

2.相続人調査

戸籍謄本を取得し、相続人が誰であるかを確認します。

名義人が遺言書を残していなければ、法定相続人全員に手続きが必要です。

 

3.書類の収集・作成

固定資産評価証明書、被相続人の住民票除票、戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などを収集し、役所に提出する書類を自分で作成します。

 

4.遺産分割協議書に署名押印

相続人全員でどのように分割するかを決定し、話し合いの内容を文書に起こします。

そして、全員の署名押印が必要です。

 

5.法務局へ申請

必要な書類がすべてそろったら、最後に相続登記を法務所に申請します。

 

 

いかがでしたか?

名義変更は必ずしもする必要はないけれども、行うことで多くのリスクを解消出来るのですね。

相続登記を行う際には、この記事を参考にしてください!

 

収益物件を用いて不動産投資をお考えの方の中には、

「ローンを借りて投資を始めよう」と銀行のアパートローンのご利用をご検討されている方も多いでしょう。

 

今回は、アパートローンにおける金利がどれほど返済額に影響するのか、また各銀行はどのような融資姿勢であるのかをお話します。

 

 

■金利1%の違いで返済額が大きく変わる

「利子率1%の差なんて大したことないんじゃ…」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、数%だからといって甘くみては痛い目に合います。

 

例えば100万円お金を借りるとしましょう。

 

金利18%で借りた場合、1年後に支払う利息は18万円です。これが19%になると19万円となります。

今回の場合であれば1万円の差額ですが、金額が高くなるアパートローンの場合だとこれ以上に返済額に影響が出るのは目に見えていますね。

金利1%の違いも馬鹿に出来ないのはこのためです。

 

■各金融機関のアパートローンの特徴

 

・りそな銀行の特徴

りそな銀行のアパートローンは不動産投資を始める方に向けた金融商品で、

自分が住居として使う面積が1/2以上あれば、利用することが出来ます。

 

りそな銀行は専門部署を設けてローンを提供しており、最長30年の融資希望者の数が年々増加しています。

全国のりそな銀行があるエリアで取り扱いがされており、固定金利型をはじめとして様々な金利形態を設定されているのがこの銀行の特徴です。

 

・みずほ銀行の特徴

20歳以上で前年度の年収が200万円以上であれば誰でも借りられるのが、みずほ銀行の強みです。

融資金額も50万円から5億円と幅広く、また借入年数によって、ご自身にあった金利プランを選択することが出来ます。

 

・スルガ銀行の特徴

スルガ銀行は不動産投資を始めるサラリーマンに広く門戸を開いている銀行です。

融資のスピードが最大の強みで、その分他の銀行より金利条件が高いというデメリットがあります。

そのため、スピーディーな不動産投資をお考えの方にぴったりの銀行であると言えるでしょう。

個人の融資額上限は2億円で、他の金融機関から借り入れをしているとその借入額を差し引いた金額が上限となります。

 

・日本政策金融公庫の特徴

これまで紹介した銀行とは違って不動産賃貸業務を行っている事業者や個人に対する融資というのが特徴です。

そのため、購入不動産で賃貸業務を行う目的であるか借主が現在事業を行っている方のみに融資が限られます。

あくまで個人事業主や農林水産事業者の事業促進としての資金的支援を目的とした公庫であるので、覚えておいてください。

 

 

いかがでしたか?

各金融機関のアパートローンの特徴をお分かりいただけたと思います。

冒頭でお話ししたように、金利によって返済額に大きく影響があるのがアパートローンです。

各金融機関の特徴を覚えて慎重に検討するようにしましょう!

 

 

当サイトをご覧の方の中には、「不動産を売却したいけど、業者の選び方が分からない」とお悩みの方も多くいらっしゃるかと思います。

今回は不動産売却の際の業者選びのポイントについてご紹介します。

 

■不動産売却の成否は不動産会社にかかっている

不動産売却をする際、自分で買主を探すこともできますが、何も知識がない状態で一から売買契約を結ぶのは難しいですよね。

そのため、重要になってくるのがどの業者を選ぶかです。

不動産がいかに高く売れ、いかに早く売れるかは全て不動産会社にかかっています。

次の2つのポイントをおさえて、優良な不動会社を選ぶようにしてください。

 

■免許番号と行政処分歴

業者が建物の取引を行うには免許が必要です。

まずはこの免許の有無を確認することで無免許業者との取引を防ぐことが出来ます。

また、行政庁に行くと、業者名簿を見ることが出来、過去の行政処分歴や実績を確認することが出来るので、不安な方は参考にするとよいでしょう。

 

これまでは免許版業の更新回数をチェックし、その数字が大きければ大きいほど業歴が長く信用できる、という見分け方が推奨されてきました。

しかし、この見分け方は現在ではあまりオススメできません。

なぜなら、業歴が長い会社ほど経営者が高齢者であることが多く、実際には「どうせつぶれないだろう」とあまりやる気のない業者である場合も少なくないからです。

この手のタイプの不動産会社は売主のために親身に動いてくれる可能性は低いので、避けるべきでしょう。

 

■店舗の様子や訪問査定の営業マンで選ぶ

不動産業者の人柄が最も出るのが、訪問査定営業のタイミングです。

この際、「話を親身に聞いてくれるか」という点に絞って業者を見極めましょう。

自分の思っていることをどんどん押し付けてきたり、売主の話を全く聞かない業者はNG業者なので、選ぶ必要はないでしょう。

また売れない理由を市場環境や物件のせいにするのは、やる気のない業者なので避けると良いです。

 

■一括査定サイトを利用する

依頼を考える業者が少ない場合は上のような方法で選ぶことが出来ますが、多くの会社から選ぶ場合は、一括査定サイトが良いでしょう。

おすすめの一括査定サイトは当ブログの他の記事でまとめて紹介しているので、ご確認ください!

 

いかがでしたか?

以上の点を踏まえて、信頼できる不動産会社を選びましょう!

 

 

「不動産価格が大幅下落して、住宅ローンが払えなくなった

 

「ゆとりローンで結局元金が減っておらず、ローンが払えない」

など、オーバーローン状態に陥ってしまったときに検討される方が多いのが「任意売却」です。

 

■そもそも任意売却って?

任意売却は、住宅ローンが返済できず残ってしまう場合に、債務者と債権者を不動産会社が仲介し、債務者、債権者、不動産の購入者の三者で納得のいく価格で取引を成立させることを指します。

競売による不動産売却では現金化するまで時間がかかってしまうため、オーバーローン状態の方にとっては、最もありがたい売却方法だと言われています。

 

■任意売却のメリット

任意売却のメリットは次の通りです。

・市場価格に近い価格で売却できる。

安い相場で落札されやすい競売と違い、三者間の話合いによる売却であるので一般市場価格に近い価格で売却出来るため、残りの住宅ローンをより圧縮することが出来ます。

 

・住宅ローンの残債を分割払い出来る

最悪の場合、給与や銀行口座が差し押さえられる競売と違い、債権者と返済について柔軟に話し合うことが可能であるので、交渉次第は返済をゆっくり無理のない形にすることも可能です。

 

・精神的負担が少ない。

オーバーローン状態だとは言え、今後の計画が立てやすく自分の意思で売却を進められる任意売却なら、それ以降の生活を前向きに始めることが出来ます。

 

■任意売却のデメリット

次にデメリットを見ていきます。

・近所にばれる可能性がある

自分の地域の不動産を買う人はその地域の人の可能性が高いです。

購入される方の多くが「なぜ不動産を売ることにしたのか」を聞かれるので、購入者が「任意売却である」と近所に言いふらす可能性があります。

 

・手続きに手間がかかる

不動産契約にあたって、弁護士や司法書士による本人確認が必須となっており、また連帯保証人や連帯債務者の出席が求められることがあります。

不動産会社に出向くことは間違いなく必須ですので、それだけ手間がかかると覚えておきましょう。

 

いかがでしたか?

任意売却は手続きに手間がかかる分、メリットも多くあることがお分かりいただけたと思います。

オーバーローン状態で焦ってしまうときだからこそ、正しい知識を身につけて冷静に対処しましょう。

 

当サイトをご覧の方の中には、

「友達が始めたし…」「土地が余っている」

など様々な理由で不動産投資を始めようと考えている方が多くいらっしゃると思います。

しかし、「少し不安だな」や「あまり良いイメージがない」と投資に踏み切れない方も多いでしょう。

今回は、そんな不動産投資に対する世間のイメージとその実態を見ていきたいと思います。

 

■「株式投資はギャンブル」というイメージ

投資家というと、お金や高い車を持っていてどこか胡散臭い、怪しい、といったイメージを持つ方もいらっしゃるのでしょう。

確かに株式市場は下部を売ったり買ったりする市場であるので、得をしている人、損をしている人が存在します。

 

しかし、保険会社や銀行、国なども資産運用として株式投資を行っているのが実際のところです。

またお金をつぎ込んだ時点で手元に資産が残らないギャンブルと違い、株式投資では投資したお金は企業に預けている状態であり、株式を売るまで損得が発生しません。

 

こういったことを考えても、株式投資はギャンブルとは違い立派な資産運用の形の一つと言えます。

 

■不動産投資は失敗しやすい

不動産投資と聞くと、「始めるのにお金がたくさん必要だし、失敗しやすそう」と考える方も多いようです。

しかし、不動産投資は投資の中でも失敗しにくい種類であり、きちんとした知識を持って臨めば失敗することはあまりありません。

不動産投資が失敗しにくい理由は大きく次の3点です。

 

1.融資返済が終わった時点で純資産となる

不動産投資の最大のメリットがこれです。

融資を完済してしまえば、維持にそれほど費用を必要としないため、家賃収入のほとんどが収益となります。

残った物件は自身の資産価値となるわけです。

 

2.需要が大きく根強い

不動産は生活に根差した実業であり、需要がなくなることがありません。

人口が減少していると言われていますが、むしろ日本の世帯数は増えており、持ち家率が低下しているため、賃貸需要は大きいのです。

 

3.変動がゆっくりで対策しやすい

投資と言うと、株価の変動が激しく一日中パソコンでチェックする必要がある、というイメージがあるかもしれませんが、不動産投資はそれほど、株価が急騰・急落することはありません。

これは宅建業法と言う法律により、宅建免許を所有していない場合、短期的な売買の繰り返しが制限されているためです。

 

株価の上下を月単位で見ることが出来るので、焦ることなく対策することができます。

 

 

いかがでしたか?

不動産投資に対するイメージに少しでも変化がありましたか?

実際不動産投資は世間で言われているよりも、かなり身近なものとなっています。

今回ご紹介した内容を知ってもまだ不安だ、と言う方はお気軽にお問い合わせください!

 

不動産投資をお考えの方の中には、「競売不動産なら安く物件を手に入れられる」と聞いたことがある方も多くいらっしゃると思います。

 

しかし、「実際にはどのような手続きを踏めばいいのか分からない」とお悩みではないでしょうか?

そんな方々に、今回は競売物件を手に入れるまでの流れについて説明します。

 

■大まかな流れ

競売手続きは大きく分けて、

競売物件の選択、落札、代金の納付、引き渡しの4段階です。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

 

■詳細な流れ

(1) 競売物件の選択

目当ての不動産を探す前にまず、予算額を検討しましょう。ローンを利用する際は、金融機関に借入可能額を打診することも必要です。

予算額が決まったら、競売物件の物件情報を確認して入札先を選択します。

競売物件を閲覧する方法には以下の3点があります。

 

・裁判所に出向いて不動産競売にかけられている物件を確認する

物件明細書、評価書、現況調査報告書の3点セットを一枚40円でコピーするのが一般的な方法です。

 

・インターネットを利用する。

「BIT競売情報システム」というインターネット上の検索システムなら、

裁判所が出している競売物件の情報を確認でき、3点セットをダウンロードすることも可能です。

ただ、地方ごとにエリアが設定されているので該当しない裁判所の情報は手に入れることが出来ません。

また、会員になりログインが必要ですが、「981.jp」という一般社団法人不動産競売流通協会が運営しているHPでも同様に競売物件の情報を確認することが出来ます。

 

(2) 落札まで

入札する物件を選択したらいよいよ入札手続きに入ります。

「BIT競売情報システム」で入札開始日が告知されるので確認しましょう。

入札には、以下の4点が必要です。

・印鑑

・住民票(法人なら登記事項証明書or資格証明書)

・買受申出の保証金

・裁判所でもらえる入札セット

 

入札内容を忘れないように、全ての書類のコピーをとっておきましょう。

入札完了後1週間で開札となります。

こちらの結果も「BIT競売情報システム」で確認出来るので裁判所に出向く必要はありません。

落札後異議申し立てなどがなければ、1週間で売却許可が確定します。

 

(3) 代金の納付

落札物件に所有者・占有者がいる場合、彼らに対して明け渡し交渉を行います。

引き渡しを強制する「引き渡し命令」は代金納付前には行えないので、あくまで明け渡しの条件や日時を交渉することになるでしょう。

売却許可確定後、裁判所から「代金納付期限通知書」というものが届くので、その内容に従って必要書類の提出と代金納付を行いましょう。

 

(4) 引き渡し

代金納付後なかなか元の所有者が立ち退かない場合は、引き渡し命令を申し立てることが出来ます。

この申し立てを無視して立ち退かない場合は強制執行されるので、明け渡し交渉が難航している場合は利用することをオススメします。

代金納付が済んで、裁判所から「登記識別情報通知書」が届けばいよいよ物件の引き渡しです。

買受人の責任で行うこの引き渡しですが、部屋にある家具などは勝手に捨ててはいけません。

きちんと法律に基づいた手続きと処理が必要となるので、間違えないよう気を付けましょう。

 

いかがでしたか?

今回は競売不動産を手に入れるまでの流れについて詳しく見てきました。

自分の責任範囲が広い競売不動産であるからこそ、しっかりとルールを把握しておくことが必要です。

 

突然ですが、「競売不動産」という言葉をご存知ですか?

不動産投資などで、少しでも安く物件を手に入れたい方には聞き覚えのある言葉ではないでしょうか。

今回は、あまり知られていない「競売不動産」がどういったものであるか、また競売を始める前に知っておきたい項目についてご紹介します。

 

■競売不動産とは

競売不動産とは、裁判所が行う不動産の競売手続きにより、お金に換えられるようになった不動産のことを指します。

その中でも居住目的の物件の多くが、元の所有者が住宅ローンを支払えなくなったために債権者から競売申し立てを受けたものが大半です。

そのため、一般に流通している他の不動産より購入する際の保証が少なく、その代わりに安く手に入れやすいのがこの種の物件の特徴だと言えます。

 

購入に関して買受人が全て責任を持つ必要がありますが、物件をお安く手に入れるなら最も狙い目の不動産です。

 

■競売を始める前に知っておきたい2つのこと

1一般的な物件との違い

ここでは競売不動産と他の不動産が異なる点を見ていきます。

以下の点が大きな違いと言えます。

 

・所有権は引き渡しまでは保証されない

・落札後の交渉や鍵の引き渡しは自分自身で行う必要がある

・前所有者や裁判所に瑕疵担保責任はない。

つまり、多くの責任を自分で持つ必要があるということです。

 

2.競売代行サービスを利用される方が多い

上で見た競売不動産の特徴をご覧になって、「なんだか難しそう」「自分で責任を持つのは怖いな」など感じた方もいらっしゃるでしょう。

確かに、一般的な物件に比べて気を付けるべき点が多く初心者には難しいことが多いです。

そのため、競売代行サービスを依頼される初心者の方が多くおられます。

 

会社にもよりますが多くの競売代行サービスが成功報酬型で、落札出来なければ料金を必要としない場合があります。

最も面倒な落札後にもサポートを用意している業者も多く存在するので、初心者の方は代行サービスを依頼すれば安心だと思います。

 

いかがでしたか?

競売不動産は、責任の多くを自分で持つ必要がある代わりに安く物件を手に入れられるということ。

責任の部分に関しても、競売代行サービスを利用することである程度は安心できることをお分かりいただけたかと思います。

弊社でもフルサポートの競売代行サービスをご利用いただけます。

競売不動産をお考えの際は是非ご利用ください!

都内で不動産投資をお考えの方の中には、

「東京で不動産投資をするならまずはワンルーム!」

と耳にしたことがある方も多くいらっしゃると思います。

では、なぜワンルームが最適とされるかご存知ですか?

 

実は、これは「将来性」を考えた主張であり、条件が変われば変化する可能性があるのです。

今回は、不動産投資で重要になってくる、この「将来性」に基づいた投資物件選びのポイントについてご紹介します。

 

■「東京はワンルーム」と言われる理由

ワンルームがオススメされるのは一般的に、

・初期費用が安い

・管理会社を使用する

の2点の理由から、初心者にも簡単に始められるからだと言われています。

 

また、単身者が多く住む大都会であるため、ワンルームの需要があり続けているのです。

では、これらの要素はこれからも変わらずに存在するのでしょうか?

実はそうとは限らないのです。

 

■変化しにくい要素に目を向ける必要性

不動産投資の魅力は何といっても長期にわたる「安定性」です。

この安定性を構成する要素はいくつかありますが、その中でも重きを置くべきは変化しにくい要素です。

 

・変化しやすい要素

周辺環境や物件価格に関しては、今後東京オリンピックの開催や再開発が進むことによって大きく変動することが予想されます。

また、修繕費や管理費は築年数が10年を超えると多くかかる場合があり、変化しやすい要素です。

 

・変化しにくい要素

その反面、立地条件や戸数、建物の構造などの要素は、外的要因によって比較的変化しづらいです。

そのため、これらの変化しにくい要素に強みを持った物件を選べば長期に渡って「安定性」を保つことが出来ます。

 

長年経っても変化しにくい条件に重きを置いて投資物件を選ぶようにしましょう。

 

■人口動態を踏まえる

ここまで変化しやすい/しにくい要素を見てきましたが、地域によってどちらの要素にも入りうるものも存在します。それが「人口」です。

供給を賃貸需要が長期に渡って上回る、つまり人口が増加傾向にある地域であれば、「人口」は強みとなります。

 

1970年代後半より人口が増加し続けている東京は2030年まで人口増加が見込まれます。

更に近年は、晩婚化による単身世帯の増加や世界各国からの留学生などが増加に拍車をかけ、都心部では需要の割に供給が不足しているのが現状です。

「ワンルームマンション規制条約」があるので、むやみやたらにワンルームを建てることは出来ませんが、不動産投資物件としては十分狙い目だと言えるでしょう。

このように、自身の地域の物件において変化しにくい強みは何かを考えることが、良い投資物件を選ぶコツだと言えます。

 

いかがでしたか?

「東京はワンルーム」など一般的に言われている主張には、将来を見据えた根拠がしっかりとあるのですね。

不動産投資は長い目で運用を考えていく必要があります。

「将来性」を踏まえて、入居希望が鳴り止まない投資物件を選びましょう!

「使わない土地が余っている」「周りのみんなも始めているし、自分も始めよう」

など、当サイトをご覧の方の多くは、不動産投資を始めようとしていらっしゃることでしょう。

 

そんな皆様はどのように投資物件を選ぼうとしていますか?

「立地が良くて安い物件を選べばいいんでしょ」と思っていらっしゃいませんか?

実は、同じように考えて不動産投資を始めた方の多くが投資物件選びで失敗されている方が多いです!

同様の失敗をしないためにも、今回は投資物件選びで一般的に起こりやすい失敗の例を3つご紹介します。

不動産投資を始める前に、是非一度ご覧いただければと思います。

 

■自分が住む基準で選んだが、入居者が見つからない

投資物件を選ぶ際に、「駅に近ければ多少日当たりが悪くたって、角部屋だったって良いよね」とお考えの方も多くいらっしゃると思います。

サラリーマンの方など、お一人でお住まいの多くの方がしてしまうのがこの失敗です。

「単身者なら日中は家に居ないし、多少の日当たりの悪さは気にならない」と思われたのではないでしょうか?

確かに、入居者のターゲットが「単身者」の場合であればそれは正しいかもしれません。

 

しかし、入居者層が「ファミリー」だった場合どうでしょうか?

ファミリー向けの投資物件を選ぶなら、多少駅から遠くとも、日当たりがよく静かな環境の方が求められやすいかと思います。

このように、投資物件を選ぶ前に入居者のターゲットをきちんと設定しておくことが重要なのです。

不動産投資はあくまで「家賃収入」で利益を上げる投資の方法です。

つまり、自分が住むという基準ではなく、「入居者」の目線で物件を選んで入居される方が必要としない条件は捨てていくことが重要になります。

 

■少し古いが安い物件を選んだら、入居者が現れない

これもよくある失敗です。

この失敗の原因は「耐震基準」を考慮していない可能性があります。

実は、建築された年代によって建物の耐震基準が異なるのです。

具体的には、1981年以降に建てられた物件は新耐震基準である『震度6強以上の地震でも倒れない』住宅だとされています。

 

これは、1978年に宮城県沖で発生した地震の被害を教訓に定められたもので、耐震という言葉を頻繁に耳にする近年、この新基準を満たしていない住宅はなかなか入居者に恵まれにくいです。

自分が住むことを考えてみても、耐震基準がしっかりしていないマンションに住むのは少し気が引けますよね。

投資物件を選ぶ際には1981年以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう!

 

 

いかがでしたか?

投資物件を選ぶ際には、自身が住みたいかどうかではなく、あくまで「入居者の目線」に立つことが重要です。

この教訓を踏まえて、多くの方に入居したいと思っていただける、素敵な投資物件を見つけていきましょう!

 

一口に投資物件といってもその種類は様々ですよね。

しかし初めて不動産投資を行う方は、その種類や特徴などを是非知っておいて欲しいものです。

そこで今回は投資物件の種類と、それぞれのメリットやデメリットを紹介していきます。

 

1.1棟マンションのメリットとデメリット

マンション1棟に丸ごと投資するので、その分大きなリターンを期待することができます。

購入した物件が賃貸需要の高い場所であれば、家賃収入も安定するでしょう。

その反面、管理コストや経費などのコストがかなり大きくなります。

大地震や火災で1棟丸ごと倒壊する可能性も少なからずあるので、大きなデメリットと言えるでしょう。

そのため初めて不動産投資を行う方が、いきなりマンション1棟の投資を行うのは少しレベルが高いかもしれません。

 

2.区別所有マンションのメリットとデメリット

区別所有マンションとは、マンションの1室を投資用物件として購入するというものです。

ワンルームからファミリータイプと選択肢が多いですが、初期費用を抑えられるため比較的投資しやすく、初心者の方にもオススメです。

1室のみの投資では、空室リスクがかなり大きくなってしまいますので、物件を選ぶ際は注意しましょう!

 

3.アパートのメリットとデメリット

アパートはマンションと比べて部屋数も少ないため、1棟マンションよりもハードルが低い投資物件です。

管理や運営を自分で行うとその分のリターンを増やせるのがメリットです。

もちろん空室リスクなどのリスクは変わりありませんので注意が必要でしょう。

 

4.オフィスビルのメリットとデメリット

投資物件ではオフィスビルも含まれます。一度テナントが入居してくれると、長期に渡って入居してくれるメリットがあります。

ただこういった物件はオフィス街など、物価が高い地域にあり、表面利回りが低くなる傾向にあることや、マーケットの変動リスクに注意する必要があります。

 

■どの投資物件を買うのがベストなの?

どの投資物件を買うかどうかは、あなた自身の不動産投資を行う目的を明確にする必要があります。

本業の片手間に安定した家賃収入を得たいというのであれば、マンション1棟を購入してしまったらかなりのリスクになりますよね。

この場合は個別所有マンションを購入するのがよいでしょう。

このように購入目的を明確にしたうえで、物件を選ぶことが不動産投資で儲けるポイントです。

自身が将来、家族に資産を残したいかなど明確にしておきましょう。

 

 

いかがでしたか。

当然のことながら、投資を行う方のバックグラウンドは多種多様です。

そのため、「あの人が不動産投資でこんな投資物件を買ったから自分も購入しよう」という決め方はあまりいい選択とは言えません。

自分の目的に合った良い物件を見つけていきましょう!

 

「友人が不動産投資をやっているようだから自分もやってみたい」と投資物件の購入を検討していらっしゃる方も多いでしょう。

始めて不動産投資を行うなら、間違いなく区別ワンルームがオススメです。

そこで今回は投資物件にワンルームがオススメな理由をお話していきます。

 

■区別ワンルームとは?

不動産投資では、みんながみんなマンションやアパートをまるごと1棟買って投資をしているわけではありません。

マンションのワンルーム一室を購入して投資をする方法もあります。

このマンションやアパートのワンルーム一室部分だけを区別ワンルームといいます。

 

■区別ワンルームがオススメな3つの理由

 

1.1棟まるごと購入するのはリスクが高い

1棟まるごとの投資物件を購入するのはリスクが高いです。

特に地震や火災などで物件が倒壊してしまえば、その分の負担もかなり大きいものになります。

始めて不動産投資を行うのなら、なるべくリスクは最小限にしたいので、区別ワンルームを選ぶようにしましょう。

どうしても収入を増やしたいという場合は、区別ワンルームをいくつか購入するといいですよ。

 

2.ランニングコストの差

不動産投資を長期的に行うとなった場合、将来のランニングコストや経費のことも考慮に入れておきましょう。

ランニングコストは物件1棟分となると、その分高くなってしまうのは想像がつきますよね。

またファミリータイプの物件とワンルームの違いでも金額にかなりの差が出てきます。

内装リフォームを行うとすると、ワンルームでは10~15万円程度、ファミリータイプは30万円以上が相場です。

長期的な目で見ればかなりの差になってきてしまいます。

 

3.空室リスクの差

ワンルームとファミリータイプでは空室リスクにも差が出てきます。

当たり前のことですが、投資物件に入居者がいないと家賃を払ってくれる方がいないので、収益が得られません。

そのため空室リスクのことをしっかり考慮に入れておく必要があるのです。

 

ファミリータイプの場合、部屋にご家族でお住みになるので、入居期間が長くなります。

しかし反対に、入居を決める際、意思決定者がお母さんであるかお父さんであるか、またはお子様の進学状況などが影響し、決断に時間がかかり、その分空室機関が長くなる傾向があります。

その分、ワンルームは入居期間が比較的短いものの、入居が決まりやすいので、投資物件にオススメと言えるのです。

 

 

いかがでしたか。

始めて不動産投資を行う方は、ぜひ区別ワンルームを検討してくださいね。

安易な考えで買ってしまうと失敗しやすいので、不動産投資についてしっかり勉強しておきましょう!

 

 

 

「投資物件選びで失敗したくない」と思われている方も多くいらっしゃると思います。

投資物件選びで特に気をつけるべきこととして「利回りの見誤り」という点があります。

利回りの見誤りとはどういうことでしょうか。

早速見ていきましょう。

 

■空室物件の利回りには注意しよう

新築の投資物件など、入居者がいない投資物件に記載されている利回りには気をつけましょう。

なぜなら不動産が表示している利回りは、あくまでも全室が埋まっていると想定された場合の利回りだからです。

利回りを鵜呑みにしてしまうと「利回りが高いと思って購入したけど、全然空室が埋まらない!」なんてことにもなってしまいます。

 

さらに、新築住宅の家賃は周辺の相場よりも高く表示されているケースが多く、結果として利回りも高く表示されている場合もあります。

想定の利回りは、捕らぬ狸の皮算用みたいなものなので慎重に検討するのが一番です。

空室の投資物件を検討する際は、家賃の相場が周辺の相場に見合っているかを確認するようにしましょう。

 

■空室リスクを割り引いて考えよう

不動産が提示する利回りは、全部屋が満室であることを想定して記載しています。

そのため空室リスクが高い物件では、そのリスクを割り引いて利回りを考えることが必要です。

空室対策をしようにも、フリーレント期間を設けたり、広告を打ったりと、その分の費用がかかりますよね。

 

その一方で、利回りが低い物件でも空室リスクがかなり低い場所や、需要が高いエリアにある物件だと、安定した収入が得られるようになります。

確かに、想定される利回りが高くても、一向に空室が埋まらないのでは意味がありませんもんね。

 

■利回りはだんだん下がっていく?

実は投資物件の利回りは購入時が一番高いのです。

それもそのはず。

投資物件は築年数の経過によって、賃料などが緩やかに下落していくものです。

その一方で修繕費などの必要な経費は変わらないので、利回りはどんどん右肩下がりになっていきます。

築年数がかなり経ってきて利回りが当初よりもかなり下がってきたという場合は、投資物件を売るいいタイミングなのかもしれませんね。

 

■長期入居は利回りがかさ上げされる

実は長期入居者がいる物件では、利回りが少しかさ上げされています。

少しわかりづらいので、具体例を出しましょう。

 

もし10年間同じ入居者がいたとします。

その際、この方の家賃は入居当初の高い家賃が設定されていましたが、その人がいなくなると家賃は下がってしまいます。

ですので、利回りを見る際はいつから入居者が住んでいるのかも把握しておきましょう。

 

いかがでしたか。

投資物件を買う際は上記のことに気をつけて検討するようにしましょう。

良い投資物件を見つけて、安定した収入を得られるようにできるといいですね。

 

何かとハードルが高そうな不動産投資ですが、ポイントをきちんと押さえれば成功率を上げることが出来ます。

そこで今回は不動産投資の基本でもある、投資物件の決め方についてお話していきます。

投資物件を決める際は利回りの知識をしっかり把握しておくことが必要です。

それでは早速見ていきましょう。

 

■そもそも不動産の利回りって?

不動産投資でよく聞く「利回り」という言葉ですが、これは不動産投資額に対する家賃収入の割合のことです。

もっと簡単に言うと、支出に対する利益の割合です。

不動産投資では、利益が多く出そうな投資物件を購入することがポイントとなりますが、その際の大きな指標となります。

一般的に利回りは(1年間の利益額÷投資額×100)で計算されます。

 

■どのように投資物件を決めるのか?

以下の投資物件があったとしましょう。

投資先1:投資額1,200万円

利益額60万円

投資先2:投資額4,000万円

      利益額140万円

この場合、あなたならどちらの物件を選びますか。

 

投資額も利益も異なるので、どちらを選べばいいか少し迷ってしまいますよね。

「利益額だけを見れば投資先2の方が高そうですが、実際はどうなんだろう?」

そこで登場するのが利回りです。

 

先ほどの計算式に当てはめてそれぞれの利回りを見ていくと

投資先1:5%(60÷1,200×100)

投資先2:3.5%(140÷4,000×100)

となり、今回の場合は投資先1の方が利回りは大きいことがわかります。

投資物件を選ぶ際は、このように利回りが大きい方を選ぶのも一つでしょう。

 

■2つの利回りを抑えておこう

不動産投資には実質利回り(手取り利回り)と表面利回りの2つがあります。

実質利回りを求める式は{(1年間の利益額-1年間の必要経費)÷投資額×100}となっています。

この式から見てわかる通り、実質利回りでは経費を考慮した上で利回りを算出するので、投資物件の投資効率を正しく理解できるのです。

表面利回りは、先ほどから紹介している(1年間の利益額÷投資額×100)の計算式です。

コチラは経費などを考慮していないので、投資効率を正しく見極めることはできません。

 

■物件図面から自分で利回りを算出しよう

利回りの知識を知っているだけでは意味がないですよね。

実際に投資物件を選ぶ中で、実質利回りを算出していくことが重要です。

利回りを計算する際は、価格、家賃、管理費、修繕積立金を踏まえて計算するようにしましょう。

 

いかがでしたか。

投資物件を見極める際は利回りのことをしっかり把握したうえで選ぶことが必要です。

その際は実質利回りの方で計算するようにしましょう。

 

 

最近では多くの若いサラリーマンの方が不動産投資を行っています。

この記事を読んでいるあなたも不動産投資について興味があるはずですよね。

しかし普段の仕事が忙しく、不動産投資について知る機会があまり多くないことと思います。

そこで今回は不動産投資についてご紹介していきます。

     

■不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産に投資をすることで利益を得る投資のことを指します。

投資と聞くと株式投資や、FX、国内債券が思い浮かぶと思いますが、不動産投資もそういった投資の一つです。

具体的に何をするのかと言うと、アパートやマンションを購入してその物件のオーナーになることで、家賃収入を得ます。

他にも一度物件を購入し、その物件の価値が上がった時に売却をして利益を得る方法もあります。

 

■どんな人が不動産投資を行っているの?

不動産投資はお金持ちがやるもの、若い人たちがやるものではないという認識が持たれがちです。

しかし実際は30代・40代のサラリーマンの方でも、不動産のオーナになっていらっしゃる方も多くいらっしゃいます。

どうしてこんな若い方でも不動産投資を行っているのかというと、近年、不動産投資の敷居が徐々に低くなっているからです。

     

■容易になった資金調達

どうして不動産投資の敷居が低くなってきているのでしょうか。

それはサラリーマンといった安定した職に就いておられる方は銀行からの融資が以前よりも簡単に借りれるようになったからなのです。

不動産投資の場合、資産があまり無い方でも、投資する不動産およびそこから得られる収益を担保に銀行からお金を借りることができます。

極端に言えば年間所得が少ない方でも、担保力、収益力のある不動産を購入すれば、融資を受けることができるようになるのです。

     

■不動産投資って安全なの?

確かに投資と聞くと「失敗したらどうしよう」というイメージがありますよね。

もちろん不動産投資も投資の一種なのでリスクが0ではありません。

需要が高い地域の物件を購入すれば、ローリスク・ロングリターンでの収益を得ることができます。

また需要が高くない場合でも入居者がいれば安定的に収益を得ることができますよね。

さらの不動産投資のリスクはコントロールしやすい場合が多いので、1つ1つのリスクに対して対策を練っておけば安心ですよ。

 

   

不動産投資についてご紹介しましたがいかがでしたか。

資産があまり多くないサラリーマンの方でも不動産投資は可能です。 是非この機会に不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

 

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「アパート・マンション経営」についてご紹介します。

 

■アパート・マンション経営とは

その名の通り、自身の土地にアパートやマンションを建て賃貸収入を得て経営していく方法です。

 

 

■メリット

・税金対策になる
その他の土地活用と比較して、「節税効果」が高いのが大きな特徴です。
実はアパートやマンションを建て、その敷地面積が一戸当たり200平方メートル以下の場合、都市計画税が1/3に固定資産税が1/6になります。
また、相続税における軽減措置も存在し、土地で20%前後、建物で30%の評価減となり、節税対策としてもっとも効果を発揮します。

 

・収益性が高い
家賃は生活を行うために必ず必要な費用のため、景気変動の影響を受けづらいとされています。
さらに、家を頻繁に変える人は少なく、一度住むと数年間は住み続けてくれることが多く、収益も安定しやすいといえます。

 

 

■デメリット

・初期投資がかかる
実際に建物を建てなければいけないので、他の土地の活用方法に比べて、初期費用がかかってしまいます。
具体的には数千万円〜数億円の費用がかかるため、お金に余裕がある方むけの投資方法であると言えるでしょう。
また、初期投資がかかることによって、回収するまでに時間がかかる投資となります。それに伴う修繕費用などもかかるため、長期的な視野をもった運用が必要になることも一つのデメリットといえるでしょう。

 

 

■アパート、マンション経営に向いている人とは?

最後にアパート、マンション経営が向いている人と、その理由について少し書いていきます。

 

・賃料相場が高いエリアに土地を持っている人
理由:収益性が高いため

 

・地価が高いエリアに土地を持っている人
理由:節税効果が大きいことによって、より大きな恩恵を受けることができるため

 

・相続対策を目的としている人
理由:税金の優遇が受けやすいため。

 

・住環境の良いエリアに土地を持っている人
理由:空室リスクが少なく、安定した収益が考えられるため。

 

・比較的安定性を重視した土地活用がしたい人
理由:人口動態など、予想できる部分が大きいため。

 

 

いかがでしたか?
初期投資はある程度必要ですが、安定した収入が見込め節税対策にもなるのが、この土地活用が有効な点だと言えるのですね。
ただ、これらは入居してもらって初めて成立するメリットであるので、立地条件などをきちんと加味して入居者の多い賃貸にしていきましょう!

 

不動産投資で家賃収入を多く得たいと思う方も多くいらっしゃるでしょう。
今回も前回に引き続き、家賃収入を安定させるための、空室対策についてご紹介していきます。

 

3.家賃を下げず、敷金や礼金を下げよう
不動産を所有したのは良いが、近くにもっといい条件の賃貸物件があるとなった場合、その物件は競合となり、本来あなたの物件に来るはずだった入居者が他に流れてしまう場合があります。
入居者が来ないことに焦りを感じ、家賃を下げてしまおうと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、少し待ってください。
家賃を5000円でも下げることになれば、1年間で6万円もの値引きをすることになります。


そうやって家賃を下げるなら、敷金や礼金を下げたほうがいいですよね。
入居の際に最もお金がかかるのが初期費用ですが、敷金や礼金、仲介手数料など合わせると家賃の約4倍の費用が必要となります。
入居を考える方にとってこれらの初期費用もかなりの負担になります。


そのため初期費用の金額を下げれば、入居時の負担が軽くなり、入居へのハードルも下がるでしょう。
他にも家賃を下げてしまう方法は、物件を売却するときの価格にも影響が出るので注意しましょう。

 

4.フリーレント期間をつける
敷金や礼金を下げる他に、フリーレント期間を設けるのもいいかもしれません。
フリーレント期間とは、1ヶ月間のみ家賃無料など、期間限定の家賃無料のことです。
入居者の多くは金銭面で物件を決める方も多くいらっしゃるので、入居の決め手になるでしょう。

 

5.仲介会社とのコミュニケーションを取っておく
自分の物件を優先的に紹介してもらうため、仲介会社とのコミュニケーションは取っておくようにしましょう。
もちろんただ話すだけでOKではありません。
仲介会社へ謝礼金を出したりして、自分の物件を優先的に紹介してもらいましょう。

 

 

 

■5つのコツを守っても空室対策ができなかった!という場合

空室対策をしても効果が出なかったという場合、物件そのものや不動産管理会社が良くない可能性があります。
上手くいかない場合は、まず不動産管理会社を変えてみてもいいかもしれません。


大切なのは早期入居者付けを得意とする管理会社を選ぶことです。
また物件そのものも、立地が悪い場所の物件を購入してしまったというケースも考えられます。
そのため家賃収入が安定しないときは、一度全てを見直してみてもいいかもしれませんね。

 

いかがでしたか。
ここで紹介した5つの空室対策を行って、安定した家賃収入を得られるようにしましょう。

 

株やFXなど、たくさんの投資がありますが、その中でも不動産投資は失敗するリスクが少ないので大変人気です。
しかし家賃収入が目的で物件を購入したは良いけれど、この先どうやってうまくやっていけばいいか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は安定的に家賃収入を得られるコツをご紹介していきたいと思います。

 

■そもそも家賃収入って?

購入したマンションやアパートの一室を賃貸物件として利用する場合、そこに入居者が住めば家賃収入が得られますよね。
例えば4000万円で6部屋のアパートを購入したとします。
もしこちらの物件で1部屋あたりの家賃を7万円とすれば、1部屋当たり84万円の家賃収入を得ることができます。
もし6部屋全てが埋まっていれば84×6で504万円の家賃収入となり、そこから固定資産税や修繕費などの経費を引いた残りが手取りとなります。

 

 

■空室対策をしよう!

家賃収入を得るには当たり前のことですが、常に入居者がいる状態になっているのが理想です。
もしアパートの6部屋中2部屋がずっと空室状態となったら、かなりの損になります。
そのためなるべく今から紹介する空室対策を行うことをおすすめいたします。

 

1.外国人入居者を積極的に受け入れる
「外国人の入居希望があっても、英語が話せないし断ろう」
「外国人はマナーが悪かったり、トラブルを起こすかもしれないからあまり受け入れたくないな」
と思う方も多くいらっしゃるかもしれません。


しかし今や日本に住む外国人の方は多くおり、それらを逃すのは家賃収入を逃すのと同じ様なものです。
外国人はマナーが悪いと思われがちですが、それは文化の違いによりものだと言われています。
外国語が話せなくても、今はインターネットの翻訳機能もあるので、それらをうまく活用して説明をしてあげればトラブルは回避できるでしょう。

 

2.家具付き物件にしよう
リフォームを行ったり、壁紙を変えるのはかなりの費用が必要になりますよね。
なんとかして空室を解消したいと思うのであれば、家具付き物件にしてみるのも一つの手です。
「アパートがある地域はどういうところなのか?」から考えて、ターゲットを絞り、その人たちの生活リズムに沿うような家具を設置しましょう。

 


大手家具量販店では、コーディネートも相談できるので、そちらを活用してみてはいかがでしょうか。
家具も値段がリーズナブルなものを揃えれば、費用も最小限に抑えられるはずです。
家具付き物件になれば魅力を感じて入居してくれる方も増えるはずでしょう。

 

 

 

いかがでしたか。
次回も空室対策のコツをご紹介していきます。

 

不動産投資をしようと思ってる方なら、より良い投資物件や収益物件を購入したいものですよね。

しかし今まで不動産投資をしたことない人にとっては、どうやって良い立地の物件を選べばいいか困ってしまうものです。

そこで今回は悪立地物件を見極めるための7つのチェックポイントをご紹介していきます。    

 

 

1.駅がかなり遠い

かなりの駅地下とは言わないまでも、駅まで徒歩で歩ける範囲なら良いでしょう。

しかし駅まで徒歩で30分もかかるとなった場合は、あまりいい物件とは言うことができません。      

 

 

2.駐車スペースが無い

物件の中にはそもそも駐車スペースが無いというものもあります。

車を所有している人に取ったら、入居場所に駐車スペースが無いのはかなり不便なものです。

物件を購入する場合は駐車スペースがあるかどうか確認しておきましょう。  

 

   

3.幹線道路に面している

幹線道路に面している場合、朝から夜まで騒音に悩まされるというケースがあります。

入居者からすればやはり静かな場所で暮らしたいというのが理想なので、そういった物件は避けがちです。

それを逆手にとって戦略を考えることもできますが、避けておいた方が無難です。    

 

 

4.治安が悪い

特に女性の場合、治安が悪い場所は避けるものです。

買おうとしている物件付近の治安は住んでいる人にしかわからないものですが、今はインターネットで検索すればその地域のこともわかります。

投資物件選びで失敗したくないという方は、一度その場所に足を運んでみてもいいでしょう。

足を運んで、周りが閑静な住宅地であったり、特に問題も無い場合は大丈夫そうです。  

 

   

5.賃貸需要が何かに偏っている

例えば近くに大きな工場や大学があるとなった場合、その近くの賃貸物件もそれらの工場勤務の人や大学生で溢れているというパターンが多いです。

そういったエリアの物件を買う場合、大学や工場の移転計画等は無いかを事前に調べておきましょう。

移転計画が特に無い場合は心配もありませんが、もし2年後に移転するとなった場合、将来入居者が増えるかどうかわかりません。      

 

 

6.近隣に買い物できる場所が少ない

スーパーやドラッグストアが無いという場合、買い物に困ってしまいます。

徒歩で歩ける範囲にスーパーなどがあればいいのですが、近くにないという場合は入居を考えている方にとって少しマイナスポイントになる可能性があります。

大型スーパーが近くにありすぎて、落ち着きがないというのも問題ですが、遠すぎて不便なのもあまり良くないでしょう。  

 

   

7.商業地域に建っている

近所の人たちであふれる商店街ならまだ問題はないでしょう。

しかし居酒屋や飲食店が近くにあると、声が気になってしまうことがあります。  

 

 

いかがでしたか。 物件を購入する際はこれらの7つのチェックポイントに注意してくださいね。

 

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方も多くいらっしゃるかと思います。
今回は土地活用の方法の一つである「戸建賃貸経営」についてご紹介します。

 

 

■戸建賃貸経営とは

所有している土地に賃貸用の一戸建て住宅を建て、賃貸収入を得ることを指します。
転勤が多い家族など、一戸建ての貸家は意外と多くの需要がありますが供給が少ないというのが現状です。

 

 

■メリット

賃貸経営と言えば、アパートやマンションを思い浮かべると思います。
なぜ戸建住宅の貸家にはどういったメリットがあるのでしょうか?
アパートマンションは総戸数が多いので比較的高い家賃収入が期待出来ますが、供給過剰で新築3年目以降は収入が下落する可能性があります。

 

そのため、立地が良く、家賃の値崩れの心配がない地域以外では戸建住宅の方が安定して収入を得ることが出来るのです。
さらに、上で見たように供給量が少なく、家賃設定は自分で行えるので、高めの料金設定でも入居希望者が現れることが多いです。
立地条件にもよりますが、場合によっては高収益の物件にすることができるのです。

 

 

■デメリット

・リフォーム費用が高額
住む人がファミリー層であることが多く、非常に長期間住んでくれる可能性が高い一方で、住居者が退去するとフルリフォームする必要があり、リフォーム費用が高額になってしまいます。
ですので、できるだけ長い期間住んでもらえるような工夫をし、収益を確保しなければなりません。

 

・隣人とのトラブルが多い。
マンションとは違い、住んでいる人が特定されるからこそ、隣人とのトラブルが多く発生します。
隣人の方との関係づくり、住人に対する庭技の越境やごみ出しルールの徹底などの教育を行うようにしましょう。

 

・退去後の空室リスクが高い。
マンションと比較し、ニーズが少ないため、引越しシーズンを逃すと、空室が埋まらないことが良くあります。
ですので、ピークのシーズンに入ってもらえるような空室対策を行うようにしましょう。

 

 

■戸建賃貸経営が向いている人

・生活環境が良い土地を所有している。
理由:ファミリー層は利便性より生活環境を重視するから
 

・土地が変形地でアパート建築に向いていない人
理由:工夫次第で家を建てることができるから

 


いかがでしたか。
多くの需要のわりに供給が少ない戸建賃貸は収入が安定する点でおすすめの土地活用法なのですね。
次回以降の記事ではまた異なった土地活用の方法をご紹介します。

 

土地を持っているけれど有効な使い道が分からない、といった方に向けて、前回の記事では戸建賃貸経営についてお伝えしました。
今回は別の土地活用の形である「賃貸併用住宅」についてご紹介します。

 

■賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、その名の通り自宅建物の一部を賃貸住宅として活用する考え方です。
7人家族で暮らしていた実家が、子供が出ていって4人家族になった、といった場合にその余った空間を有効活用しようと始められる方が多いのが現状です。

 

 

■メリット

・ローン返済をカバー
賃貸併用住宅の特長は賃貸収入が得られることです。
自宅の建設を考える際頭を悩ませるのが、長期に渡るローンだと言えます。
家賃収入を住宅ローンの一部に充てることで負担を軽減することが出来るのです。


また、家賃収入が景気に影響されにくいので、不景気によって給与が減ったとしても、賃貸の部分でリスクを分散することもできます。
また、老後の収入として安定して賃貸併用を利用される方も多く、今注目が集まっています。

 

・税務対策
所得税や不動産所得税の軽減が期待出来ます。
また、固定資産税が1/3、都市計画税が1/6になり、税金を大幅にカットすることが出来るのも強みなのです。

 

 

■デメリット

・空室リスクがある。
賃貸であれば、当たり前のことですが、実際に賃貸で貸す部分を作ったとしても、そこに人が住んでくれるとは限りません。
そのため、ローンの返済を家賃収入で賄おうと思っても、住んでくれるひとが見つからない場合、より多くのローンを払わなければいけないことなってしまいます。

 

・初期投資が高くつく。
二つの住居環境をつくることになるので、当然のことながら、自分だけのマイホームをつくるより、金額が張ります。
たしかに、将来の融通はききますが、本当に必要なのかどうかについてはきちんと考えた上で建てる必要があるでしょう。

 

・住居の管理をしなければならない
実は一人で賃貸の経営を行っている人は少なく、賃貸の管理をサポートする人たちを選ばなければなりません。そういった人々の目利きをしなければなりません。
きちんとした業者を選ぶための勉強もしっかりとするようにしましょう。

 


いかがでしたか。
税金で払うお金を減らしながら安定した賃貸収入でローンや老後のためにお金を使う、と言ったのが賃貸併用住宅の特長と言えます。
次回は、また異なった土地活用の方法である「アパート・マンション経営」についてご紹介します!

 

土地活用といってもその活用方法は様々です。
初期投資がかかるものから、ほとんどかからないものまで、たくさんのものから自分に一番合うものを捜し出したいですよね。
ですので、今回から数回に分けて、土地の活用方法について執筆していきます。
第一回の今回は、基本編ということで、それぞれの活用方法を軽くご紹介していきます。

 

 

土地の活用方法

・賃貸経営(アパート、マンション)
持っている土地に住居用の建物をたてて運営する方法です。
初期費用はかかるものの、比較的安定した収入がえられ、利回りも高めです。また、節税効果も高いため相続税対策として利用する方も増えてきています。

 

・賃貸経営(戸建)
マンション、アパートに比べて比較的低コストで
できるのが特徴です。
また、供給も少なく、ファミリー層が多いため、長い期間住んでくれる可能性が高いので収益も安定しやすい投資といえます。

 

・賃貸経営(事業用)
費用が少なく。家賃を高く設定でき収益性が高いことが最大のメリットです。また、隣人トラブルも非常に少なく、管理コストも低めに抑えることができます。その一方で、条件が揃っていないと選択できない可能性が高く、実現可能性が低いのが難点です。

 

・駐車場経営
初期投資がほとんど必要なく、リスクが限りなく低い活用方法です。
収益性はあまり良くありませんが、他の土地に変更することも容易いので人気のある方法です。

 

・トランクルーム
土地にコンテナをたてて、倉庫として貸し出す方法です。比較的新しい利用方法で、需要が今後も拡大していくと予想されます。また、初期投資も比較的安価ででき、収益性も高くなりやすいといえます。

 

・太陽光発電
売電価格の保証が低くなってきているため、収益性は下がってきてはいますが、場所によっては収益を産むことができます。初期投資も比較的少なく済み、収益のばらつきも少ない投資方法といえるでしょう。

 

・貸地
土地を他の人に貸すことで収益を得ることもできます。管理する必要もなく、いい土地であれば安定的に収益を産むことが可能ですが、相続税の負担も大きく、転用生が低いため、注意が必要です。

 

 

いかがでしたでしょうか?
一口に土地活用といっても、たくさんの活用方法があります。
その活用方法のなかから自分にとって一番良い活用方法をみつけるためには、自分がしたいことを明確にする必要があります。
自分が求めていること、どうしたいのかなど将来を見据えた土地の活用を行っていきたいですね。次回以降はそれぞれの項目をより詳しく解説していきます。

以前から4回に記事を分けて4つ不動産一括査定サイトの違いを把握するためにそれらに関する記事を書いてきました。

前回の記事を読んでいただいた方は、イエイは業界最大級の登録不動産社数を抱えている一方で、悪徳業社を徹底的に排除しているので安心して査定を任せることができることを理解していただけたと思います。

また、悪徳業社の心配をせず様々な不動産を比較してより良い査定を時間をかけてじっくり比較したいという方におすすめであるとお伝えしました。

 

このシリーズ最後となる今回は、「イエウール」についてご紹介していきます。

 

 

・業界No.1の不動産会社登録数

イエウールの最大の強みはなんといっても数ある不動産一括査定サイトの中でNo.1の不動産会社登録数を誇っているところでしょう。

その数はなんと約1,500社以上にものぼります。

登録不動産会社数が多いと悪徳業社の不安が懸念されますが、そこだけを注意すれば、エリアに応じた最適な不動産会社に出会えること間違いなしです。

 

また、イエウールは株式会社SpeeeというIT企業が運営しています。

この会社は、Webマーケティングを始め、アプリ、モバイルSEO、不動産やエンタメなど幅広くサービスを展開しています。

非常に成長スピードが高いためこれからのサービスの変化に期待ができます。

しかし、その一方で不動産に関してはそこまで専門的な知識を有しているわけではないので、「イエイ」のように充実したお客様サポートを期待することは難しいかもしれません。

 

 

・登録不動産会社は大手から中小まで幅広く全国規模

イエウールに登録されている不動産会社はもちろん全国規模です。

また、それらの会社は誰もが知っているような大手不動産会社から地方に特化した中小不動産企業までを網羅しているので自分お希望にあった最適な不動産と出会うことができるでしょう。

 

 

・訪問査定をおすすめしている

イエウールでは、より早く正確な不動産査定やより早い売却を希望しているお客様に訪問査定をおすすめしています。

訪問査定では、業者の担当者が実際に物件を確かめて査定を行うので、より正確で現実的な価格を提示してくれます。

しかし、この場合はある程度不動産に知識のあるお客様にしか理解できない部分もあるので初心者のお客様にはなかなかおすすめできないものでもあります。

 

 

いかがでしたか。

イエウールの特徴を大まかに理解していただけたと思います。

イエウールは、上記の説明から理解していただけるようにある程度不動産に知識のある方におすすめできるサイトとなっています。

 

不動産売却を検討されている方は是非、これまでご紹介してきた4つの不動産一括査定サイトの記事を参考にしていただけたらと思います。

不動産一括査定サイトに関する記事は今回で3回目になります。

前回は、すまいValueについてその強みと特徴をご紹介してきました。

 

すまいValueは不動産最大手の6社からなる不動産一括査定サイトなので安心して利用することができ、悪徳業社などの心配をする必要がないことを説明しました。

また、質の高いサービスやスタッフに裏打ちされた実績から他のサイトにはない独自の強みを持っていることを理解していただけたと思います。

 

今回は「イエイ」についてご紹介していきます。

 

 

・イエイの最大の強みはサポートセンター

イエイは株式会社QというIT企業が運営しており、そこが独自でサポートセンターを持っています。

サポートセンターを保有している不動産一括査定サイトは数ある中でイエイだけで、最もお客様目線でサービスを展開しているサイトであると言えます。

サポートセンターがあることで次のようなメリットがあります。

 

まずは、困った時にすぐに問い合わせでき問題を解決することができる。

不動産売却をすることはそんなに簡単なことではないので、専門知識を持ったスタッフにすぐに問い合わせできるのは非常に安心できるポイントだといえます。

 

次に、お断り代行サービスをしている。

これはイエイが独自で提供しているサービスです。

不動産査定を依頼されたお客様から上がってくる問題の一つに不動産会社からのしつこい営業があります。

なかなか断りづらいという人も中にはおられるのでイエイが代行でお断りをしてくれます。

 

 

・悪徳業社を徹底的に排除している

不動産査定をされるお客様の多くは悪徳業社に関して大きな不安を抱えられています。

ですので、イエイでは徹底的に悪徳業社を排除するため「イエローカード制度」を導入しています。

具体的には、利用者から2回以上クレームを受けた会社はイエイとの提携を排除するといった制度です。

イエイのように、悪徳業社に対する取り組みを実際にどのようにしているかを明記しているサイトはないので、これだけで大きな信頼を寄せられることは間違いありませんよね。

 

 

・登録不動産会社数は最大級

イエイが登録している不動産会社は約1000社と業界内でも最大級の数を誇っています。

登録社数が多いと悪徳業社の不安を抱えられるお客様が多いですが、イエイでは上記のように悪徳業社は排除に力を入れているためそこまで心配する必要はないと言えるでしょう。

 

 

・査定可能不動産

①分譲マンション

②一戸建て
③土地
④農地・畑・田んぼ
⑤山林
⑥ビル一室
⑦マンション一棟
⑧アパート一棟
⑨ビル一棟
⑩店舗・事務所
⑪工場・倉庫
⑫その他

 

 

いかがでしたか。

イエイは、徹底的に悪徳業社を排除し、サポートセンターを抱えているのでお客様目線になったサービスに強みを持っていることを理解していただけたと思います。

上記のことから、悪徳業社の心配をせずに、いろいろな不動産を比較して時間をかけながら査定をしていきたい人にはおすすめであると言えます。

最後となる次回は、「イエウール」についてご紹介していきます。

前回から不動産一括サイトを比較するために4つのサイトの特徴をご紹介しております。

前回は「HOME4U」についてご紹介しました。

ご覧いただいた方には、HOME4Uは運営会社が株式会社NTTグループであり、厳しい審査を通過した550社しか登録されていないため、とにかく安心して査定を行いた人にはおすすめのサイトであることを理解していただけたと思います。

 

今回は「すまいValue」についてご紹介します。

 

 

・最大手6社からなる不動産一括査定ポータルサイト

すまいValueは他の3つのサイトとは大きく違う強みがあります。

それは、「小田急不動産」「東急リバブル」「三井不動産リアリティ」「住友不動産販売」「三菱地所ハウスネット」「野村不動産アーバンネット」という不動産最大手の6社からなるすまいValue運営会社が運営するポータルサイトであるということです。

 

 

・安心して依頼できる

不動産一括サイトのデメリットとして悪徳業社にあたる可能性があるということが挙げられます。

多くのサイトで登録の際に審査は行っていますが、審査があるからといって100%悪徳業社や質の低い不動産会社を排除できるわけではありません。

しかし、すまいValueに登録されている6社はいずれも不動産業界をリードする大手企業なのでその心配は限りなく0に近いと言えるでしょう。

また、すまいValueを利用して不動産売却をされたお客様のアンケートで、96.7%が「トラブルなく安心して安全に取引できた」と回答しています。

以上の理由から、安心して依頼できることは間違いありません。

 

 

・信頼できるスタッフに相談できる

やはり、大手不動産に勤めているスタッフは優秀な方が多いです。

在籍している96%以上が宅地建物取引士の資格を有しています。

また、登録されている不動産会社全てが全国各地に店舗を持っており、その数は約800店舗です。

ですので、お客様の地域にあった不動産査定を高い専門知識の元で行ってくれるので安心して任せることができます。

 

 

・圧倒的な売却力を利用できる

すまいValueに登録されている6社は中小不動産会社にはない独自のノウハウがあります。

また、上記で説明したようにスタッフ一人一人の能力が非常に高いのも売却力がある理由の一つです。

その証拠に、2015年度の不動産売却数は10万件を超えており、相談件数は36万件にも及びます。

 

 

・査定可能不動産

①分譲マンション

②一戸建て
③土地
④一棟マンション
⑤一棟ビル
⑥一棟アパート
⑦その他(投資物件など)

 

 

いかがでしたか。

すまいValueの特徴や強みを理解していただけたと思います。

これまでの説明から、すまいValueはこだわりはあまり強くないが間違いのない査定をしたい人におすすめであると言えます。

次回は、「イエイ」についてご紹介します。

みなさんは不動産一括査定サイトをご存知ですか。

ご自身でお持ちの不動産を売却されたことがある方は実際に使用されてよくご存知かもしれません。

不動産一括査定サイトとは、その名の通りご自身でお持ちの不動産を一度に適切な複数の不動産会社とマッチングし、それらの企業に査定依頼ができるサイトのことです。

これを利用することで最適な不動産会社と出会え、なおかつ複数の不動産会社を比較する手間が省けます。

 

上記のように非常に理にかなったサイトではありますが、不動産一括査定サイトは複数存在し、どれを利用すべきかは難しいところです。

ですので、今回から4回に分けて、4つの不動産一括サイト(HOME4U、すまいValue、イエイ、イエウール)の違いを把握するためにそれらの特徴をご紹介していきます。

 

 

今回は「HOME4U」についてです。

 

 

・歴史ある最大手の一つ「HOME4U」!

HOME4Uは今回ご紹介する4つの不動産一括サイトの中で最も歴史があります。

といってもサービスの開始年は2001年とそれほど古くはありません。

しかし、業界の中では最も長くサービスを展開しており、規模も最大級なので信頼度は大きいと思います。

 

また、運営会社は誰もが知っている株式会社NTTグループということもあり、特に信頼をおける不動産一括サイトなのではないでしょうか。

 

 

・個人情報をしっかり管理してくれる

不動産一括サイトは非常に理にかなったサイトではありますが、よく耳にするデメリットとしてはしつこい営業があります。

これは各不動産会社に情報が廻り引き起こされます。

しかし、運営会社は大手のNTTなのでそれに関する信頼度は非常に高いです。

 

 

・厳選された550社

HOME4Uが設定している不動産会社を登録する審査は非常に厳しいことで有名です。

現在では、その厳しい審査を通過し勝ち残った不動産会社550社だけが登録されています。

550社と聞くと結構多いイメージを持たれるかもしれませんが、不動産一括サイトの中ではそれほど多くはありません。

これは、それだけ信頼のできる企業が厳選されて集まっていることを意味しています。

また、HOME4Uに登録されている不動産会社は全国規模の不動産から地域密着型の不動産まで幅広くあるため自分にあった会社を見つけることができます。