サンケンブログ
2017/02/20

流行のワンルームマンション投資に潜む危険!①セミナーでは教えてくれない巨大なリスク

不動産投資を行う時は、もちろん収入を得る事が目的になると思います。

年金制度の破綻が危惧されていることから、保険として保有することも多くなっています。

 


安価な投資ではないため、セミナー等での勉強に励む方も多いことでしょう。失敗しないために勉強を怠らない姿勢は実に素晴らしいものです。
しかし、勉強をする上で最も大事なことは、「全てを鵜呑みにせず、自分で裏付けを取ること」です。

            

特に不動産投資に関しては売り手・話し手の利害が絡むことが多く、「本当の理由」が建前によって巧妙に隠されている場合が多々あるのです。
ただ、「裏付けとはいっても、何を調べればいいのか・・・」という方も少なからずいらっしゃることは理解しています。
そして、そこに付け込んで眉唾物の物件を押し付けるようなあくどいやり方があることも理解した上で、「騙されないために、疑うべきポイント」をお話ししたいと思っています。
判断軸を少しでも増やすことで、皆さまの損失を少しでも減らすことができれば幸いです。

 
 
・「元が取れる」は本当か?
よくあるトークで、

「決済が終わればその物件はあなたのものなので、売却すれば元が取れますよ!オーナーになれますよ!」というものがあります。
実は突っ込みどころ満載なトークなのですが、「600万円程度で売れます!」など数字で示せるだけに鵜呑みにされがちです。

しかしこの話、疑ってください。
まず不動産投資の最終収益は、非常に簡単に考えれば「収支+売却価格-購入費用」となります。
今回のケースで一番の問題は、「売却価格」です。
利回りや管理費・固定費などの収支は投資における核なのでかなり詳しく説明されるでしょう。

しかし、売却価格に関しては遠い先の話なのでぼやかされてしまいがちです。
単純に考えてみましょう。購入後、数年・数十年経過して売却しようとした時、その物件は築何年になっているでしょうか?
新築でも築数年・数十年、中古ならば購入時の築年数+数年・数十年となっています。
そうすると、「その築年数になった物件は、本当にその価格で売れるのか?」
こう疑問に思ってしかるべきでしょう。


ワンルームマンションは投資目的で売買されることが多く、実需は限られているので担い手は投資家であると言えます。

投資家の不動産を見る目は厳しいです。経年劣化による家賃相場や資産価値の下落率は必要以上に考慮されて納得のいく価格で売れることが少ないというのが現状です。
現在不動産投資において一番人気のワンルームマンションでも、中古の流動率は低いと言わざるを得ません。

 

 

これは納得のいく価格での売却ができず、オーナーが手放せないことが多いということを物語っています。
それだけに、売却価格を安易に見積もって「元が取れる」というのは暴論と言うべきでしょう。
調べるか、「その価格で売れる根拠は何か?」と聞くべきです。
その質問に対する対応で知識・誠意の有無もわかりますし、「この顧客はちゃんと調べてくるから、いい加減なことは言えないな。」と相手に思わせることもできるでしょう。

 

次回は、人気のワンルームマンションの裏側について、書きたいと思います。

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