流行のワンルームマンション投資に潜む危険！②　ワンルームマンション人気の裏側｜土地売却なら調布市などの首都圏で不動産情報を取り扱う株式会社サンケンコーポレーションまで

前回『流行のワンルームマンション投資に潜む危険！①セミナーでは教えてくれない巨大なリスク』の続きです

・ワンルームマンション人気の裏側

ワンルームマンションは不動産投資において人気のある物件の一つです。

20代～30代の若い世代や、投資の初心者など幅広い層からの参入があるため、一般的な認知も広がっています。

投資セミナーなどでよくお題に出されるワンルームマンションですが、その人気の理由はご存じでしょうか？

「人気だから、いい物件！」とは限りません。

人気の理由を探ることで、隠された「裏の意図」にも目を向けることができますので、知っておいていただきたいのです。

端的になぜ、ワンルームマンションが流行ることになったというと、「投資に馴染みのない層にも売れるから」です。

購入価格が安いので、不動産投資の第一歩として算入しやすいですよね。

漠然とした将来への不安感が蔓延している現代では、投資への意識が向きやすくなっています。

そこで不動産業者側としては投資の初心者に対して、価格が安く算入の心理的ハードルの低い「ワンルームマンション」という武器を持って営業をかけていくことになり、結果としてワンルームマンションが人気になっていったのです。

ここで注意していただきたいのは、ワンルームマンションの人気の理由は「初心者がたくさん算入したから」だということです。

なにも投資として優れているからというわけではありません。

実はワンルームマンションは、収益性は高くありません。

もちろん投資額が大きくはないので仕方がない面もあるのですが、収益性が低いとプロの投資家は目を向けてくれません。

そうなると、不動産業者側は積極的に「誰かに」アプローチしなくてはいけなくなります。

そこで算入のしやすさを利用して、「投資の初心者」に対してアプローチするようになり、「プロが言うなら・・・」と初心者が算入を始め、人気になったというのが大まかな流れなのです。

このように人気の裏側には、「売り手の都合」が含まれているのです。

だからこそ、「プロが言うのなら間違いないだろう！」という意識は、とても危険なのです。

利害が絡む以上は、「売り手に有利な情報だけを流そう」とする場合もあるのです。

・ワンルームマンションの「利回り」は本当か？

投資において気になるのはその物件の利回りだと思います。

ワンルームマンションにおいての利回りの計算のベースとなるのは家賃収入です。

ただこの家賃収入ですが、家賃という「収入」だけでなく、「支出」も合わせて考えるべきです。

ワンルームマンションにかかる費用は管理費・修繕積立金・賃貸代行手数料などがあります。

さらに、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。購入時の税金・手数料もありますね。

「利回り」はこれらの支出も考えて算出するべきです。支出も考慮した利回りを「実質利回り」と言います。

一方、「年間の満室想定家賃収入÷物件価格×１００％」という最大期待収入のみを考えて算出した利回りを「表面利回り」と言います。

まず、説明されているのが「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかは絶対に把握しておいてください。

説明される多くは表面利回りですが、本当に大事なのは実質利回りです。

相当悪いケースでは表面利回りで考えていたために支出が収入を上回り、家賃収入を得るどころかお金を「支払う」はめになるケースもあるので注意しましょう。

次回は『ワンルームマンション投資におけるリスクとは何か？』についてお話しします。