サンケンブログ
2017/02/24

流行のワンルームマンション投資に潜む危険!② ワンルームマンション人気の裏側

前回『流行のワンルームマンション投資に潜む危険!①セミナーでは教えてくれない巨大なリスク』の続きです

 

・ワンルームマンション人気の裏側


ワンルームマンションは不動産投資において人気のある物件の一つです。

 

 

20代~30代の若い世代や、投資の初心者など幅広い層からの参入があるため、一般的な認知も広がっています。


投資セミナーなどでよくお題に出されるワンルームマンションですが、その人気の理由はご存じでしょうか?


「人気だから、いい物件!」とは限りません。

 

人気の理由を探ることで、隠された「裏の意図」にも目を向けることができますので、知っておいていただきたいのです。


端的になぜ、ワンルームマンションが流行ることになったというと、「投資に馴染みのない層にも売れるから」です。


購入価格が安いので、不動産投資の第一歩として算入しやすいですよね。

 

漠然とした将来への不安感が蔓延している現代では、投資への意識が向きやすくなっています。

 

そこで不動産業者側としては投資の初心者に対して、価格が安く算入の心理的ハードルの低い「ワンルームマンション」という武器を持って営業をかけていくことになり、結果としてワンルームマンションが人気になっていったのです。


ここで注意していただきたいのは、ワンルームマンションの人気の理由は「初心者がたくさん算入したから」だということです。

なにも投資として優れているからというわけではありません。


実はワンルームマンションは、収益性は高くありません。

 

もちろん投資額が大きくはないので仕方がない面もあるのですが、収益性が低いとプロの投資家は目を向けてくれません。


そうなると、不動産業者側は積極的に「誰かに」アプローチしなくてはいけなくなります。

 

そこで算入のしやすさを利用して、「投資の初心者」に対してアプローチするようになり、「プロが言うなら・・・」と初心者が算入を始め、人気になったというのが大まかな流れなのです。


このように人気の裏側には、「売り手の都合」が含まれているのです。

 

だからこそ、「プロが言うのなら間違いないだろう!」という意識は、とても危険なのです。


利害が絡む以上は、「売り手に有利な情報だけを流そう」とする場合もあるのです。

 


 
 
 

 

・ワンルームマンションの「利回り」は本当か?


投資において気になるのはその物件の利回りだと思います。

 

ワンルームマンションにおいての利回りの計算のベースとなるのは家賃収入です。


ただこの家賃収入ですが、家賃という「収入」だけでなく、「支出」も合わせて考えるべきです。


ワンルームマンションにかかる費用は管理費・修繕積立金・賃貸代行手数料などがあります。


さらに、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。購入時の税金・手数料もありますね。


「利回り」はこれらの支出も考えて算出するべきです。支出も考慮した利回りを「実質利回り」と言います。


一方、「年間の満室想定家賃収入÷物件価格×100%」という最大期待収入のみを考えて算出した利回りを「表面利回り」と言います。


まず、説明されているのが「表面利回り」なのか「実質利回り」なのかは絶対に把握しておいてください。

 

説明される多くは表面利回りですが、本当に大事なのは実質利回りです。


相当悪いケースでは表面利回りで考えていたために支出が収入を上回り、家賃収入を得るどころかお金を「支払う」はめになるケースもあるので注意しましょう。

 

次回は『ワンルームマンション投資におけるリスクとは何か?』についてお話しします。
 

 

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