サンケンブログ
2017/02/27

流行のワンルームマンション投資に潜む危険!③ ワンルームマンション投資におけるリスク

前回の『流行のワンルームマンション投資に潜む危険!② ワンルームマンション人気の裏側』の続きです

 

・ワンルームマンション投資におけるリスクは何か?
投資をする場合、最も知っておくべきなのは「リスクはどれだけあり、対処可能か?」ということです。


このリスクは売る側、説明する側からすれば「知ってほしくない情報」です。売れにくくなりますからね。


だからこそ、自力で調べるしかないのです。

 

収入や節税効果は、言われたものが「最大」であって、長期的に見ればはるかに少ないということも多いのです。


1.空き室のリスク


居住者がいない間は当然ながら家賃収入はありません。

 

投資は長い目でみる必要があります。

 

これからの人口減少、人口移動を踏まえて、「これから先、居住者は確保できるだろうか?」という目線は必要になるでしょう。

 

空き家が出た場合は家賃収入が入らないため、全て持ち出しとなります。


2.価格が下がるリスク


前述の通り、売る際には築年数が増えて思っている以上に価格が下がるということを認識しておきましょう。

 

「売ったら元が取れるし大丈夫大丈夫!」という油断が一番危険です。


3.金利リスク


借り入れているローンにも依りますが、長期的な借り入れである以上金利上昇のリスクも付きまといます。

 

現在は金利が低く借り入れがしやすい状態ですが、数年・数十年の間に金利が上昇する可能性も否定できません。


変動型金利であればローンの利息が金利の上昇によって増えてしまいます。

 

そのため、ギリギリ返せるという状態は危険なのです。

 

余裕を持ったプランを組み、実際に余裕があれば繰り上げ返済をしてこのリスクを減らしていきましょう。


 


 
・「オーバーローンで資産形成!」は本当にありえるのか?


オーバーローンとは、本来必要な金額以上のお金を借りることです。

 

物件価格が5000万円で、5500万円借りるといったものです。


よくあるのは「オーバーローンで資金を余分に借り入れれば、これからかかる費用(あるいは住宅ローンとは関係ない借金)を支払える上に、収入も増えますよ、現金が手元に入ってきますよ!」と提案することです。

 

理屈自体は間違っていません。


しかし、ここで知っておいていただきたいことがあります。

それは、「オーバーローンは信義則違反である」ということです。

 


信義則違反とは、簡単に言えば「銀行を騙し、信頼に背いた」ということです。

 

知らなかったでは済まされません。


もしオーバーローンが融資を受けた銀行にバレてしまうと、「融資金額の一括返済」が求められます。


住宅の金額以上の金額を借り入れているわけですから、仮に住宅を売ったとしても足りません。

 

相当苦しい状況に身を置かれることになるでしょう。


さらに銀行の信用をほとんど修復不可能なほど傷つけてしまうので、今後融資を受けるのは困難でしょう。

 

本当に資金が必要になっても、融資を受けられないので将来の可能性はほとんど閉ざされてしまいます。


オーバーローンを上手く使っている人がいるのは事実です。

 

しかし、このようなリスクを背負っているのです。


そして考えていただきたいのです。

「こんなリスクを顧客に平然と背負わせるような人間を信頼して良いのか?」と。


リスクを背負うのは提案者ではなく、利用者です。仮に利用するとしても、このようなリスクがあるということは絶対に知っておいてください。

 

甘い話には、相応のリスクがあるものです。
 

 
いかがでしたでしょうか。

 

3回に渡って『流行のワンルームマンション投資に潜む危険!』をお送りさせて頂きました。


人気ということはわかりやすいメリットがあり、見えにくいデメリットがあるということです。


一般の方には見えにくいデメリットを隠し、そのまま販売することなどあってはならないことです。


デメリットもリスクも踏まえて投資を行うことで、皆さまの本当に幸せな未来に結び付くのだと思います。


必ずご自身で理解を深めた上で、明るい未来を拓いていただけるように心から願っています。

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